È la prima verifica da fare davanti a una difformità dimensionale, e quella che più spesso evita una pratica. Se lo scostamento rientra nelle tolleranze dell’art. 34-bis, non c’è nulla da sanare: c’è solo da attestarlo.
Tolleranza non vuol dire sanatoria
Le due cose vengono confuse continuamente, ma sono opposte. La sanatoria presuppone una difformità: c’è un illecito edilizio e lo si regolarizza pagando una sanzione o un’oblazione. La tolleranza costruttiva presuppone il contrario: la legge stabilisce che quello scostamento non costituisce difformità edilizia.
La conseguenza pratica è enorme. Nel primo caso serve una pratica edilizia, con istruttoria comunale, tempi e oneri. Nel secondo basta una dichiarazione del tecnico abilitato, da allegare agli atti di trasferimento: nessuna istruttoria, nessuna sanzione, costi molto più contenuti.
Come funziona l’art. 34-bis
L’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive. Nella formulazione originaria fissava una soglia unica; la Legge Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) l’ha resa graduata in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare, con margini percentuali più ampi per le unità di piccole dimensioni.
La logica è ragionevole: qualche centimetro su un appartamento di 45 metri quadri pesa proporzionalmente molto più che sulla stessa misura in una villa di 400. Applicare la stessa percentuale a entrambi produceva risultati arbitrari.
La tolleranza riguarda gli scostamenti dimensionali rispetto al progetto approvato: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dimensionale. Non copre invece la realizzazione di volumi nuovi, i cambi di destinazione d’uso, né gli interventi in area vincolata privi delle autorizzazioni richieste.
Le tolleranze «esecutive»
Accanto agli scostamenti percentuali, la norma prende in considerazione le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità, oltre alla diversa collocazione di impianti e opere interne, purché eseguite durante i lavori per l’attuazione dei titoli abilitativi.
È la categoria che copre la casistica più frequente in assoluto: un tramezzo spostato di venti centimetri rispetto alla tavola, una porta collocata su un altro lato dello stesso vano, un impianto passato altrove. Cose che in cantiere succedono sempre e che, prima, potevano trasformarsi in un problema in sede di rogito.
Come si attesta, in concreto
La dichiarazione di tolleranza è un atto tecnico, non un’autocertificazione del proprietario. Il professionista abilitato:
- Rileva lo stato dei luoghi con misure verificabili
- Recupera il progetto approvato e ne estrae i parametri dimensionali
- Calcola lo scostamento e lo rapporta alla soglia percentuale applicabile all’unità
- Redige e sottoscrive la dichiarazione, che viene allegata all’atto di trasferimento o depositata secondo quanto previsto
Il documento resta agli atti e risponde alla domanda che il notaio, la banca o il compratore porranno comunque: quella differenza fra progetto e realtà è un problema o no?
Quando la tolleranza non basta
Ci sono tre situazioni in cui la strada dell’art. 34-bis è preclusa, e vanno verificate prima di qualunque calcolo:
- Volumi o superfici utili di nuova creazione. Una veranda chiusa che crea superficie utile non è uno scostamento dimensionale: è un intervento nuovo.
- Cambio di destinazione d’uso. Trasformare un magazzino in abitazione non è una tolleranza, a prescindere dalle dimensioni.
- Aree vincolate. Dove insiste un vincolo paesaggistico, la valutazione passa comunque attraverso l’accertamento di compatibilità paesaggistica, che ha presupposti propri e più stretti.
Dichiarare una tolleranza dove in realtà c’è una difformità sanabile non fa sparire il problema: lo sposta in avanti e aggiunge una dichiarazione tecnica infondata agli atti. Se emerge dopo, la posizione è peggiore di quella di partenza — e la responsabilità professionale è di chi ha firmato.
Da dove partire
Serve il progetto approvato. Senza quello non esiste un termine di paragone e non c’è modo di calcolare alcuno scostamento: è il motivo per cui la verifica delle tolleranze comincia sempre dall’accesso agli atti in Comune, non dal metro.
Se hai un dubbio su una differenza dimensionale nel tuo immobile, la prima valutazione documentale è gratuita: mandaci i dati catastali e quello che hai, e ti diciamo se sei dentro o fuori dalla tolleranza — e cosa comporta l’una o l’altra risposta.
Questa guida spiega la regola generale. Sul tuo immobile la risposta dipende dai documenti: la prima verifica documentale è gratuita.
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Domande frequenti
La tolleranza costruttiva va sanata?
No: se lo scostamento rientra nelle soglie dell'art. 34-bis non costituisce difformità edilizia. Si attesta con una dichiarazione del tecnico abilitato da allegare agli atti, senza istruttoria comunale e senza sanzione.
Le tolleranze valgono anche in area vincolata?
La valutazione in area vincolata passa comunque attraverso la disciplina paesaggistica, che ha presupposti propri e più stretti. È la prima verifica da fare, prima di qualunque calcolo dimensionale.
