Dal 2010 il notaio non può rogitare se la planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi. È il singolo motivo per cui più compravendite slittano — ed è anche quello che si risolve più in fretta.
L’obbligo di conformità catastale
L’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 impone che negli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati sia dichiarata la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. La dichiarazione è resa dalla parte venditrice o, in alternativa, attestata da un tecnico abilitato. In mancanza, l’atto è nullo.
È una verifica formale che il notaio non può saltare. E poiché la planimetria depositata risale spesso all’ultima variazione — che può essere di trent’anni fa — il disallineamento è la regola più che l’eccezione.
Quando serve una rettifica
- La planimetria depositata non corrisponde alla distribuzione interna attuale
- La superficie catastale è diversa da quella reale
- La categoria catastale non riflette l’uso effettivo (es. C/2 usato come abitazione)
- Il numero di vani o la classe portano a una rendita non più corretta
- Manca del tutto la planimetria, o è illeggibile
- Dopo lavori di ristrutturazione, ampliamento o frazionamento
- Dopo una sanatoria edilizia, per allineare il Catasto al nuovo stato legittimo
La pratica Docfa
L’aggiornamento si presenta all’Agenzia delle Entrate con procedura Docfa (Documenti Catasto Fabbricati), redatta e firmata da un tecnico abilitato. Comprende:
- Rilievo dello stato attuale dell’unità immobiliare
- Restituzione grafica della nuova planimetria in scala, secondo gli standard catastali
- Elaborato planimetrico e scheda dei dati metrici, quando richiesti
- Proposta di classamento: categoria, classe, consistenza e rendita
- Trasmissione telematica e pagamento dei tributi speciali catastali
La rendita proposta dal tecnico viene acquisita in via provvisoria e diventa definitiva se l’Agenzia non la rettifica entro dodici mesi. Per questo il classamento va impostato con attenzione: una proposta approssimativa può tradursi in una rendita più alta del dovuto, e quindi in IMU e imposte di trasferimento maggiori per sempre.
Se la difformità è anche edilizia, il Catasto va aggiornato dopo aver sanato in Comune. Depositare una planimetria che fotografa uno stato non autorizzato non risolve il problema: lo mette per iscritto in un pubblico registro, dove chiunque faccia una visura lo trova. Prima il Comune, poi il Catasto.
Tempi e costi
Una pratica Docfa su un’unità residenziale standard si chiude di norma in 2–4 settimane dal rilievo, di cui la parte più lunga è la restituzione grafica. La trasmissione telematica è immediata e l’aggiornamento è visibile in visura entro pochi giorni.
Le voci di costo sono due e le teniamo separate nel preventivo: l’onorario tecnico e i tributi speciali catastali dovuti all’Agenzia delle Entrate, il cui importo dipende dal numero di unità trattate.
Anche per le variazioni di rendita a tuo favore
La rettifica catastale non serve solo a sanare. Se l’immobile ha subito un declassamento reale — perdita di superficie, cambio di destinazione, degrado documentabile — una variazione corretta può ridurre la rendita e quindi il carico fiscale. È una verifica che facciamo di routine quando mettiamo mano al Catasto: se c’è margine, te lo segnaliamo.
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Domande frequenti
Posso rogitare con la planimetria non aggiornata?
No. L'art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010 impone la dichiarazione di conformità catastale negli atti di trasferimento e, in mancanza, l'atto è nullo. È una verifica che il notaio non può omettere.
La rettifica fa aumentare le imposte?
Solo se la variazione modifica in aumento la rendita catastale. In molti casi la rendita resta invariata, e in alcuni può perfino diminuire. Il classamento va comunque impostato con attenzione: una proposta approssimativa si traduce in IMU più alta per sempre.
Prima il Catasto o prima il Comune?
Sempre prima il Comune. Depositare una planimetria che fotografa uno stato non autorizzato non risolve la difformità: la certifica in un pubblico registro, dove diventa visibile a chiunque faccia una visura.