La maggior parte delle irregolarità che bloccano una compravendita non sono abusi: sono tramezzi spostati, bagni ricavati, finestre modificate. La Legge Salva Casa ha reso più praticabile sanarle. Ci pensiamo noi, dal rilievo al deposito.
Che cosa rientra fra le «piccole difformità»
Nel linguaggio comune si chiamano così le irregolarità che non incidono su volumi, sagoma o destinazione d’uso. Nella pratica ricorrono quasi sempre le stesse:
- Tramezzi interni spostati, aggiunti o rimossi rispetto al progetto approvato
- Bagni o ripostigli ricavati in locali originariamente diversi
- Aperture interne modificate, porte murate o spostate
- Finestre di dimensione leggermente diversa da quella assentita
- Soppalchi non strutturali mai comunicati
- Scostamenti dimensionali contenuti rispetto agli elaborati approvati
Primo passaggio: è davvero una difformità?
L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive: scostamenti contenuti entro determinate percentuali non costituiscono difformità edilizia. La Legge Salva Casa ha reso queste percentuali graduate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare, con margini più ampi per le unità di piccole dimensioni — dove uno stesso centimetro pesa proporzionalmente di più.
Se lo scostamento rientra nella tolleranza, non si sana: si attesta. Il tecnico redige la dichiarazione prevista dalla norma, che viene allegata agli atti di trasferimento. Costa molto meno di una sanatoria e produce lo stesso effetto pratico ai fini della commerciabilità. È il primo controllo che facciamo, prima di proporre qualsiasi pratica.
Secondo passaggio: quale strumento
| Se l’intervento… | Strumento |
|---|---|
| rientrava in edilizia libera ma andava comunicato | CILA in sanatoria |
| era soggetto a SCIA e non è stato presentato | SCIA in sanatoria |
| costituisce difformità parziale dal permesso di costruire | Accertamento di conformità (art. 36 o 36-bis) |
| costituisce variazione essenziale | Accertamento di conformità ex art. 36-bis |
La novità più rilevante della riforma del 2024 è l’art. 36-bis: per le difformità parziali e le variazioni essenziali non è più richiesta la doppia conformità piena — cioè la conformità sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. Era il requisito che, nei fatti, rendeva insanabili moltissime situazioni risalenti, perché nel frattempo il piano regolatore era cambiato.
Come lavoriamo sulla pratica
- Rilievo dello stato attuale. Il tecnico misura e restituisce graficamente lo stato dei luoghi. Dove possibile lavoriamo su documentazione fotografica che ci mandi tu; dove serve precisione metrica, con sopralluogo.
- Sovrapposizione con il progetto approvato. Individuazione puntuale degli scostamenti e loro quantificazione.
- Scelta dello strumento e calcolo degli oneri. Sanzione o oblazione, diritti di segreteria, eventuali contributi.
- Predisposizione degli elaborati. Relazione tecnica, tavole di raffronto (stato autorizzato / stato attuale), asseverazione.
- Deposito telematico e gestione dell’istruttoria. Presentazione allo sportello unico, risposta alle richieste di integrazione, monitoraggio fino alla chiusura.
- Allineamento catastale. Una volta chiuso l’edilizio, aggiorniamo il Catasto con pratica Docfa — in quest’ordine, mai al contrario.
Tempi realistici
Il deposito è questione di giorni una volta pronti gli elaborati. L’istruttoria comunale è la variabile: indicativamente 30–90 giorni, più a lungo dove sono coinvolti vincoli o dove l’ufficio è sotto organico. Ti diciamo in partenza cosa aspettarti dallo specifico Comune, perché i tempi reali li conosciamo solo lavorandoci.
Aumenti di volume, cambi di destinazione d’uso non consentiti dallo strumento urbanistico, opere realizzate in area vincolata senza autorizzazione paesaggistica: non sono «piccole difformità» e non seguono questo percorso. Se dalla verifica emerge una di queste situazioni te lo diciamo subito, prima di aprire qualsiasi pratica.
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Domande frequenti
Le tolleranze costruttive vanno sanate?
No: se lo scostamento rientra nelle percentuali dell'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 non costituisce difformità edilizia. Non si sana, si attesta con una dichiarazione del tecnico da allegare agli atti. È il primo controllo che facciamo, perché costa molto meno di una pratica.
Che cosa ha cambiato l'art. 36-bis introdotto dalla Legge Salva Casa?
Per le difformità parziali e le variazioni essenziali ha superato il requisito della doppia conformità piena, che richiedeva la conformità sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale. Era il motivo per cui moltissime situazioni risalenti risultavano insanabili.
Posso sanare una veranda chiusa?
Dipende da come è stata realizzata. Se ha creato volume o superficie utile non è una piccola difformità e segue un percorso diverso, che in area vincolata può non essere praticabile. È esattamente il tipo di caso che va inquadrato prima di aprire qualsiasi pratica.