È la verifica da cui parte tutto: stabilisce se l’immobile può essere venduto, ipotecato o ristrutturato così com’è. Costa poco tempo e evita quasi tutte le sorprese che arrivano dal notaio.
Che cosa verifichiamo
L’analisi preliminare confronta tre fotografie dello stesso immobile che, molto spesso, non coincidono:
- Cosa è stato autorizzato — i titoli edilizi rilasciati dal Comune nel tempo: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, condoni. Compresi quelli di cui il proprietario attuale non sa nulla.
- Cosa risulta al Catasto — la planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate, la categoria, la classe, la consistenza e la rendita.
- Cosa c’è davvero — lo stato dei luoghi, ricostruito su documentazione fotografica e rilievo, quando serve con sopralluogo del tecnico.
Dal confronto emerge lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001: il documento su cui si reggono la commerciabilità, l’accesso al credito e la possibilità di eseguire nuovi lavori.
Quando serve davvero
| Situazione | Perché conviene verificare prima |
|---|---|
| Stai vendendo | Le difformità emergono comunque in istruttoria notarile. Scoprirle prima significa trattare da una posizione di forza invece che subire uno sconto o la revoca della proposta. |
| Stai comprando | L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 sanziona con la nullità gli atti relativi a immobili privi dei titoli richiesti. Una verifica prima del preliminare costa una frazione di quello che costa dopo. |
| Hai chiesto un mutuo | Le banche verificano la conformità catastale in perizia. Un disallineamento blocca l’erogazione anche a rogito fissato. |
| Hai ereditato | Negli immobili passati per successione le planimetrie sono spesso ferme a decenni fa, e i lavori intermedi non risultano da nessuna parte. |
| Devi accedere a un bonus edilizio | Senza stato legittimo accertato l’asseverazione del tecnico non può essere rilasciata. |
Come si svolge
- Raccolta dati (1 giorno). Ci mandi indirizzo e dati catastali — foglio, particella, subalterno. Se hai visura e planimetria, meglio; altrimenti le recuperiamo noi.
- Accesso agli atti (3–10 giorni lavorativi). Presentiamo l’istanza al Comune per ottenere copia dei titoli edilizi. I tempi dipendono dallo sportello: alcuni rispondono in due giorni, altri sfruttano tutto il termine di legge.
- Confronto e qualificazione (2–3 giorni). Il tecnico sovrappone i documenti e classifica ogni scostamento rilevato.
- Relazione scritta. Ricevi un documento che elenca le difformità, le qualifica giuridicamente, indica lo strumento applicabile a ciascuna e stima costi e tempi della regolarizzazione.
La prima valutazione documentale è gratuita: serve a capire se c’è un problema e di che natura. L’accesso agli atti e la relazione tecnica completa sono invece attività professionali, e vengono preventivate prima di partire.
Cosa ricevi
- Elenco puntuale delle difformità edilizie e catastali rilevate
- Qualificazione di ciascuna: tolleranza, difformità parziale, variazione essenziale, abuso sostanziale
- Indicazione dello strumento di regolarizzazione applicabile
- Stima separata di onorario tecnico, oneri di legge e diritti comunali
- Un giudizio esplicito sulla commerciabilità dell’immobile allo stato attuale
Capita, ed è un buon esito. In quel caso la relazione lo attesta per iscritto: è un documento che puoi allegare alla trattativa o consegnare al notaio, e vale molto più di una rassicurazione a voce.
Guide collegate
- Regolarizzazione Immobili in Aree Vincolate: Norme e Strategie
- Errori Comuni nella Sanatoria Edilizia e Come Evitarli
- Come Verificare la Conformità Catastale della Tua Proprietà
- Dove operiamo: regioni e province coperte
Domande frequenti
Serve il sopralluogo?
Non sempre. Nella maggior parte dei casi bastano documentazione fotografica e misure che ci fornisci tu. Il sopralluogo del tecnico diventa necessario quando servono misure metriche precise o quando lo stato dei luoghi è di difficile lettura.
Quanto tempo serve per avere l'esito?
Se i documenti ci sono già, da 2 a 3 giorni lavorativi. Se serve prima l'accesso agli atti in Comune, si aggiungono i tempi dell'ufficio: indicativamente da 3 a 10 giorni lavorativi.
Che differenza c'è con la relazione di stato legittimo?
L'analisi preliminare è la verifica che fa emergere le eventuali difformità. La relazione di stato legittimo è il documento formale che ricostruisce la vicenda edilizia dell'immobile e viene prodotta a valle, quando serve allegarla a un atto o a una pratica.