Regolarizzare un immobile non è una pratica sola: è una sequenza. Prima si accerta cosa è stato autorizzato, poi cosa è stato costruito, poi si sceglie lo strumento giusto per colmare la differenza. Saltare un passaggio è il modo più rapido per spendere due volte.
Il percorso, in ordine
Quasi tutte le pratiche che seguiamo attraversano gli stessi quattro momenti. Non è burocrazia: è l’unico ordine in cui i passaggi hanno senso dal punto di vista tecnico e giuridico.
- Accesso agli atti — recuperiamo in Comune i titoli edilizi rilasciati sull’immobile, dalla licenza originaria all’ultima pratica.
- Confronto con il Catasto — verifichiamo se la planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate corrisponde ai titoli e allo stato dei luoghi.
- Qualificazione della difformità — stabiliamo se si tratta di tolleranza costruttiva, difformità parziale, variazione essenziale o abuso sostanziale. Da qui dipende tutto il resto.
- Scelta e deposito dello strumento — CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria, accertamento di conformità, pratica Docfa: ciascuno ha presupposti, costi e conseguenze diverse.
Aggiornare il Catasto prima di sanare l’edilizio. Una planimetria nuova che fotografa uno stato non autorizzato non risolve nulla: certifica per iscritto la difformità e la rende immediatamente visibile a chiunque faccia una visura. L’ordine corretto è sempre prima il Comune, poi il Catasto.
I servizi che offriamo
Puoi affidarci l’intero percorso o un singolo passaggio. In entrambi i casi il preventivo è scritto e le voci sono separate.
1. Analisi preliminare delle conformità
La verifica di partenza: confrontiamo titoli edilizi, planimetrie catastali e stato dei luoghi e ti diciamo se l’immobile è commerciabile così com’è. È il servizio giusto se stai comprando, vendendo o hai semplicemente un dubbio.
2. Consulenza tecnica e legale
Quando la difformità c’è ma non è ovvio quale strumento applicare. Ti diciamo quale norma copre il tuo caso, quali conseguenze comporta ciascuna strada e cosa succede se non fai nulla.
3. Gestione della documentazione edilizia
Recupero pratiche in Comune e in Archivio di Stato, ricostruzione dello stato legittimo, riordino del fascicolo dell’immobile. Indispensabile per gli edifici storici o passati per più mani.
4. Sanatoria delle piccole difformità
Predisposizione e deposito della CILA o della SCIA in sanatoria per le difformità che la legge consente di regolarizzare, incluse le tolleranze costruttive ampliate dalla Legge Salva Casa.
5. Rettifiche catastali
Aggiornamento di planimetrie, superfici e rendite con pratica Docfa, per allineare il Catasto allo stato reale e legittimo dell’immobile.
6. Assistenza per agenzie immobiliari e studi tecnici
Due diligence rapide sugli immobili in portafoglio, con esito scritto utilizzabile in trattativa. Pensato per chi deve decidere se acquisire un incarico o come impostare una proposta.
Vantaggi introdotti dalla Legge Salva Casa
Il D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, ha modificato in più punti il Testo unico dell’edilizia. Le novità che incidono più spesso sulle pratiche reali sono tre:
- Tolleranze costruttive più ampie (art. 34-bis D.P.R. 380/2001): le piccole differenze dimensionali rispetto al progetto approvato non costituiscono più difformità, entro percentuali graduate in base alla superficie dell’unità immobiliare — più generose per le unità piccole.
- Nuovo accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis): per le difformità parziali e le variazioni essenziali non è più richiesta la doppia conformità piena, che nei fatti rendeva insanabile una quantità enorme di situazioni risalenti.
- Regolarizzazione di difformità formali: alcune irregolarità che nascevano da errori documentali più che da abusi reali hanno oggi un percorso definito.
Restano fuori gli abusi sostanziali — volumi realizzati senza titolo, opere in area vincolata prive di autorizzazione paesaggistica, immobili in aree a rischio — per i quali la sanatoria non è disponibile. È la prima cosa che verifichiamo.
Sanzioni, oblazioni e diritti di segreteria sono fissati dalla norma e dai regolamenti comunali e vengono aggiornati periodicamente. Per questo non pubblichiamo tariffari: li calcoliamo sul caso concreto e te li indichiamo nel preventivo scritto, separati dal nostro onorario.
Domande frequenti
Devo per forza acquistare tutto il percorso?
No. Puoi affidarci un singolo passaggio — per esempio solo l'accesso agli atti o solo la pratica Docfa — oppure l'intero percorso. Il preventivo è comunque scritto e con le voci separate.
Lavorate anche su immobili non residenziali?
Sì: uffici, negozi, capannoni, fabbricati rurali e pertinenze. Cambiano la categoria catastale e alcuni riferimenti normativi, non l'impostazione del lavoro.
Quanto costa la prima verifica?
La prima valutazione documentale è gratuita e serve a capire se c'è un problema e di che natura. L'accesso agli atti e la relazione tecnica completa sono attività professionali e vengono preventivate prima di iniziare.