Per vent’anni la doppia conformità ha reso insanabile una quantità enorme di difformità minori. L’art. 36-bis ha cambiato la regola. Ecco che cosa consente davvero, e che cosa continua a non consentire.
Il problema che l’art. 36-bis risolve
L’accertamento di conformità classico è disciplinato dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001 e richiede la cosiddetta doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
Sulla carta è un principio di rigore. Nella pratica produceva un effetto paradossale: un tramezzo spostato nel 1985, perfettamente conforme alle regole del 1985, diventava insanabile solo perché nel frattempo il piano regolatore era cambiato. La difformità restava lì, non sanabile e non demolibile in modo ragionevole, e l’immobile restava incommerciabile.
Cosa ha introdotto la Legge Salva Casa
Il D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024, ha inserito nel Testo unico l’art. 36-bis, dedicato all’accertamento di conformità per le parziali difformità e le variazioni essenziali.
La differenza sostanziale sta nel requisito di conformità richiesto: non più la doppia conformità piena, ma un criterio a due tempi — conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e conformità alla disciplina edilizia vigente all’epoca della realizzazione.
Le regole edilizie di dettaglio — altezze minime dei locali, rapporti aeroilluminanti, requisiti igienico-sanitari — sono cambiate molto nel tempo. Poter fare riferimento a quelle dell’epoca dei lavori, invece che a quelle di oggi, rende sanabili interventi che restavano bloccati per motivi puramente sopravvenuti.
Cosa resta fuori
L’art. 36-bis non è una sanatoria generalizzata, e su questo conviene essere netti. Restano esclusi:
- Gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o in assenza di titolo dove il titolo era necessario
- Le opere in area vincolata prive dell’autorizzazione paesaggistica, per le quali serve comunque l’accertamento di compatibilità paesaggistica, ammesso solo in casi tassativi
- Gli interventi che risultano in contrasto con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda: questo requisito non è stato eliminato
- Le opere su immobili in aree a rischio o soggette a vincoli di inedificabilità assoluta
Il ruolo del vincolo paesaggistico
È il punto su cui vediamo più aspettative sbagliate. Dove insiste un vincolo paesaggistico, la sanatoria edilizia non basta mai da sola: serve l’accertamento di compatibilità paesaggistica, disciplinato dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).
E quell’accertamento è ammesso, in linea di massima, solo per interventi che non abbiano creato superfici utili o volumi. Se l’intervento li ha creati, la strada è preclusa — a prescindere da quanto sia piccolo e da quanto tempo sia passato.
È il motivo per cui, davanti a un immobile in area vincolata, la prima verifica che facciamo non è dimensionale ma proprio sulla presenza e sul tipo di vincolo.
Come si presenta la domanda
- Accertamento preliminare: si stabilisce se la difformità è parziale o totale, e se ricade nel perimetro dell’art. 36-bis.
- Ricostruzione della disciplina applicabile: quella edilizia dell’epoca dei lavori e quella urbanistica di oggi. Serve datare l’intervento in modo attendibile.
- Elaborati: relazione tecnica, tavole di raffronto fra stato autorizzato e stato attuale, asseverazione del professionista.
- Deposito allo sportello unico del Comune competente e versamento di quanto dovuto.
- Istruttoria: risposta alle richieste di integrazione e monitoraggio fino al provvedimento.
Quanto costa e quanto dura
Le voci sono tre e vanno tenute separate: l’onorario tecnico, la somma dovuta a titolo di oblazione — determinata secondo i criteri di legge in rapporto all’intervento — e i diritti di segreteria del Comune. Poiché le prime due variano molto in base al caso concreto e la terza dipende dal regolamento comunale, un preventivo serio si fa solo dopo la verifica preliminare.
Sui tempi: l’istruttoria comunale si colloca indicativamente fra i 30 e i 90 giorni, con estensioni sensibili dove sono coinvolti vincoli o dove l’ufficio è sotto organico.
Nessun tecnico può garantire l’esito di un accertamento di conformità prima che il Comune si sia pronunciato: la valutazione finale è dell’amministrazione. Quello che un professionista serio può e deve fare è dirti in anticipo se la pratica è solida o a rischio — e scriverlo, prima di depositarla.
Vale la pena provarci?
Nella maggior parte dei casi sì, per una ragione semplice: la difformità non sanata non sparisce con il tempo e riemerge sempre nel momento peggiore, quando c’è una trattativa in corso e i tempi li detta la controparte. Affrontarla quando non hai fretta è quasi sempre l’operazione più economica.
Se vuoi capire se il tuo caso rientra nell’art. 36-bis, la prima verifica documentale è gratuita: ci servono i dati catastali e i titoli edilizi che hai. Il resto lo recuperiamo noi.
Questa guida spiega la regola generale. Sul tuo immobile la risposta dipende dai documenti: la prima verifica documentale è gratuita.
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Domande frequenti
Che differenza c'è fra l'art. 36 e l'art. 36-bis?
L'art. 36 richiede la doppia conformità piena, cioè la conformità alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, per parziali difformità e variazioni essenziali, adotta un criterio a due tempi che ha reso sanabili molte situazioni risalenti.
Il tecnico può garantirmi l'esito della sanatoria?
No, e diffida di chi lo promette: la valutazione finale spetta all'amministrazione comunale. Un professionista serio può però dirti in anticipo, e per iscritto, se la pratica è solida o a rischio di diniego.
