A due anni dall’entrata in vigore, la Legge Salva Casa ha mantenuto una parte delle promesse e ne ha smentite altre. Ecco cosa abbiamo visto funzionare davvero nelle pratiche, e dove le aspettative continuano a schiantarsi contro la norma.
Che cos’è, per chi arriva adesso
Con «Legge Salva Casa» si indica il D.L. 69/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105/2024, che è intervenuto su più articoli del Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001). Non è una legge autonoma e non è un condono: è un pacchetto di modifiche mirate a situazioni che, nella pratica quotidiana, bloccavano compravendite senza che ci fosse un abuso vero.
Cosa ha funzionato
Le tolleranze graduate
La riscrittura dell’art. 34-bis, con soglie percentuali rapportate alla superficie utile dell’unità immobiliare, è probabilmente l’intervento con il miglior rapporto fra semplicità e impatto. Ha tolto dal perimetro delle difformità una fascia di scostamenti minimi che prima richiedevano una pratica, e ha risolto l’assurdità di applicare la stessa percentuale a un monolocale e a una villa.
Nella nostra esperienza, una quota significativa delle verifiche che partono come «devo sanare» si chiude oggi con una dichiarazione di tolleranza. Costo e tempi non sono paragonabili.
Il superamento della doppia conformità piena
L’introduzione dell’art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali ha sbloccato una categoria di casi che prima era senza uscita: interventi legittimi secondo le regole edilizie del loro tempo, resi insanabili solo dal fatto che la disciplina fosse nel frattempo cambiata.
È l’intervento più rilevante dal punto di vista sostanziale, e quello che ha riportato sul mercato immobili che erano di fatto incommerciabili.
Le tolleranze esecutive
Il riconoscimento esplicito delle irregolarità geometriche minime, delle modifiche alle finiture e della diversa collocazione di impianti e opere interne ha eliminato una fonte di contenzioso che, a rigore, non aveva mai avuto molto senso: la differenza fisiologica fra una tavola di progetto e ciò che si costruisce in cantiere.
Cosa non è cambiato, e continua a sorprendere le persone
Il vincolo paesaggistico è rimasto dov’era
È l’equivoco più frequente e più costoso. La Legge Salva Casa non ha toccato la disciplina del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Dove c’è vincolo paesaggistico serve l’accertamento di compatibilità, ammesso in linea di massima solo se non sono stati creati superfici utili o volumi.
Significa che una veranda chiusa in Costiera, alle Cinque Terre o sulla costa sarda resta esattamente dove era prima del 2024. Chi arriva convinto che «adesso si può sanare tutto» riceve da noi la stessa risposta di due anni fa.
Gli abusi sostanziali restano abusi
Volumi realizzati senza titolo, immobili edificati in assenza di permesso dove il permesso era richiesto, opere in aree a inedificabilità assoluta: nulla di tutto questo rientra nel perimetro della riforma. La distinzione fra difformità parziale e totale continua a essere il crinale che decide tutto, e va accertata prima di aprire qualsiasi pratica.
Il condono pendente non è una sanatoria
Una domanda di condono degli anni Ottanta o Novanta mai istruita fino in fondo non equivale a un titolo. È una situazione che incontriamo con regolarità, soprattutto in alcune aree del Paese, e che la Legge Salva Casa non ha in alcun modo semplificato. Verificare lo stato di quella domanda viene prima di ogni altra cosa.
La variabile che nessuna riforma ha toccato: il Comune
Le norme sono nazionali; l’istruttoria è comunale. Nella pratica, la differenza fra una pratica che si chiude in sei settimane e una che si chiude in sei mesi non dipende quasi mai dall’articolo applicato, ma dall’ufficio a cui viene depositata.
Incidono l’organico dell’ufficio tecnico, il grado di digitalizzazione dell’archivio, la prassi locale sulle integrazioni, e il fatto che il regolamento edilizio comunale — che nessuna riforma nazionale ha uniformato — continui a essere il documento che decide cosa è ammesso.
Le pratiche vanno impostate conoscendo lo sportello a cui andranno. È il motivo per cui assegniamo ogni caso a un tecnico che lavora abitualmente con quel Comune: sapere in anticipo quali integrazioni verranno chieste vale, sui tempi reali, più di qualunque novità normativa.
Il bilancio, in una riga
La Legge Salva Casa ha reso sanabile una fascia ampia di irregolarità formali e minori che prima bloccavano il mercato senza una ragione sostanziale. Non ha reso sanabile ciò che non lo era per motivi di merito — vincoli, volumi, abusi veri.
Detto in modo utile: se la tua difformità nasce da un tramezzo, da un bagno ricavato o da una planimetria mai aggiornata, oggi le probabilità di chiudere sono nettamente migliori di due anni fa. Se nasce da un volume costruito in area vincolata, la risposta è la stessa di sempre — e più in fretta te la diamo, meno ti costa.
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Domande frequenti
La Legge Salva Casa è un condono edilizio?
No. È un pacchetto di modifiche al Testo unico dell'edilizia che ha ampliato le tolleranze e semplificato alcune procedure di sanatoria. Non legittima gli abusi sostanziali né le opere in area vincolata prive di autorizzazione paesaggistica.
Con la Legge Salva Casa posso sanare una veranda chiusa in area vincolata?
In linea di massima no, se ha creato superficie utile o volume. La riforma non ha modificato il Codice dei beni culturali e del paesaggio: dove c'è vincolo paesaggistico serve l'accertamento di compatibilità, ammesso solo in casi tassativi.
