Il momento peggiore per scoprire una difformità è la settimana prima del rogito. Questa è la sequenza di controlli che facciamo su ogni immobile, nell’ordine in cui conviene farli — utile sia a chi vende sia a chi compra.
1. Recupera i dati identificativi
Servono foglio, particella e subalterno, che trovi sulla visura catastale o nell’atto di provenienza. Senza questi non si muove nulla: sono le coordinate con cui si interroga ogni archivio.
Se stai comprando, chiedili al venditore prima di firmare il preliminare. Se te li nega o li rimanda, è già un’informazione.
2. Chiedi la visura e la planimetria catastale aggiornate
La planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate è il documento su cui il notaio verificherà la conformità catastale prevista dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010. Confrontala con quello che vedi: se il numero dei vani, la posizione dei bagni o la distribuzione interna non coincidono, c’è già un lavoro da fare.
Attenzione alla data del disegno: se la planimetria risale a trent’anni fa ed è evidente che nel frattempo qualcosa è stato ristrutturato, il disallineamento è quasi certo.
3. Fatti dare tutti i titoli edilizi
Non solo l’ultimo: tutti. Licenza o concessione originaria, eventuali varianti, condoni, DIA, SCIA, CILA. Se il venditore ha solo il rogito, non è un buon segno — ma non è nemmeno raro: si recuperano con l’accesso agli atti in Comune.
Se esiste una domanda di condono, il punto cruciale non è che sia stata presentata: è se sia stata definita. Una domanda pendente da trent’anni non equivale a una sanatoria conclusa, e nella pratica è una delle situazioni più insidiose che incontriamo.
4. Verifica i vincoli sulla particella
Vincolo paesaggistico, monumentale, archeologico, idrogeologico, sismico. La loro presenza non impedisce di comprare, ma cambia radicalmente cosa si potrà fare dopo — e cosa si potrà eventualmente sanare.
In area vincolata, la sanatoria edilizia non basta: serve anche l’accertamento di compatibilità paesaggistica, ammesso in linea di massima solo se l’intervento non ha creato superfici utili o volumi. Se li ha creati, la strada è preclusa. È la verifica che va fatta per prima, non per ultima.
5. Confronta lo stato dei luoghi con il progetto approvato
È il cuore della verifica. Il tecnico sovrappone le tavole approvate al rilievo dello stato attuale e quantifica ogni scostamento. Da questo confronto emerge se si tratta di:
- una tolleranza costruttiva ai sensi dell’art. 34-bis — da attestare, non da sanare
- una difformità parziale o una variazione essenziale — potenzialmente sanabile con l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis
- un abuso sostanziale — non sanabile, con conseguenze pesanti sulla commerciabilità
6. Controlla gli impianti e l’agibilità
Non incidono sulla legittimità edilizia, ma incidono sulla trattativa: dichiarazioni di conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica, certificato di agibilità. L’assenza dell’agibilità, in particolare, va valutata insieme alla data di costruzione, perché la disciplina è cambiata nel tempo.
7. Metti tutto per iscritto prima del preliminare
È il passaggio che fa la differenza. Se la verifica ha evidenziato qualcosa da sistemare, il preliminare può prevedere:
- chi sostiene i costi della regolarizzazione
- entro quale termine deve essere completata
- cosa succede se il Comune nega la sanatoria
Sono tre righe che evitano il novanta per cento dei contenziosi. Aggiungerle dopo, quando il problema è già emerso, è molto più difficile: a quel punto qualcuno ha già perso potere negoziale.
Quanto tempo richiede tutto questo
| Passaggio | Tempo indicativo |
|---|---|
| Visura e planimetria catastale | immediato (telematico) |
| Accesso agli atti in Comune | 3–10 giorni lavorativi |
| Confronto e qualificazione | 2–3 giorni |
| Relazione scritta | compresa nel punto precedente |
| Eventuale rettifica catastale | 2–4 settimane |
| Eventuale sanatoria edilizia | 30–90 giorni di istruttoria comunale |
Detto altrimenti: sapere se c’è un problema richiede in genere una decina di giorni. Risolverlo, se c’è, richiede da qualche settimana a qualche mese. È esattamente per questo che la verifica va fatta prima di fissare il rogito, non dopo.
La prima valutazione documentale la facciamo gratuitamente: mandaci i dati catastali e i documenti che hai, e ricevi per iscritto entro due giorni lavorativi il quadro della situazione.
Questa guida spiega la regola generale. Sul tuo immobile la risposta dipende dai documenti: la prima verifica documentale è gratuita.
Servizi collegati: Assistenza per agenzie e studi tecnici · Analisi preliminare delle conformità · dove operiamo
Domande frequenti
Quanto tempo serve per verificare la conformità prima di comprare?
Sapere se c'è un problema richiede in genere una decina di giorni, il tempo dell'accesso agli atti in Comune. Risolverlo, se c'è, richiede da qualche settimana a qualche mese: per questo la verifica va fatta prima di fissare il rogito.
Una domanda di condono presentata vale come sanatoria?
No. Quello che conta non è che la domanda sia stata presentata, ma che sia stata definita. Le domande pendenti da decenni sono fra le situazioni più insidiose che incontriamo: verificarne lo stato è il primo passo.
